REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
-EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.
EXPEDIENTE Nro: 8710.
ACCIÓN: Retracto Legal Arrendaticio.
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil LICORES ZONA LIBRE C.A., (LIZOLCA), debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en la ciudad de Punto Fijo, en fecha 17 de Enero de 2005, quedando inscrita bajo el Nro. 17, Tomo 2-A de los libros respectivos.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ, LEODINA ACOSTA SALAZAR, ELIANA RODRIGUEZ y DILIA DELGADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.248, 178.700, 59.885, 101.931 y 188.613 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Empresa CONSTRUCCIONES Y SERVICIOS LACUSTRES, C.A., (COSELCA), Firma Mercantil originalmente registrada como sociedad de responsabilidad limitada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 31 de enero de 1975, bajo el Nro. 28, Tomo 6-A de los Libros de Comercio respectivo, transformada en compañía anónima por ante el mismo registro en fecha 31 de diciembre de 1982, bajo el Nro. 13, Tomo 7-A; cambiada a su actual domicilio según asiento en el Registro Mercantil Segundo del Estado Falcón, en fecha 03 de agosto de 1998, bajo el Nro. 77, Tomo 14-A; con RIF J-07010855-0, con domicilio en la Avenida Intercomunal Alí Primera, Vía Judibana, Planta baja S/N al lado de LIZOLCA y; Empresa VAMEN, C.A., (VAMENCA), Sociedad Mercantil debidamente registrada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito y Trabajo del Estado Falcón en fecha 22 de Agosto de 1986, quedando inserta bajo el Nro. 10.362, Folios 316 al 323, Tomo LXXVII de los libros respectivos, con domicilio procesal en la Calle San Román, entre Avenidas Ollarvides y General Riera, Quinta Guadalupana, Urbanización Páramo III, Puerta Maraven de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA EMPRESA “COSELCA”: Abogados: FELIX I. SÁNCHEZ PADILLA y GABRIEL I. SÁNCHEZ MANZANARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.472 y 168.185, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA EMPRESA “VAMENCA”: Abogados AURA ALICIA BOLIVAR SANCHEZ y ALBERTO JOSÉ BARRERA GÓMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.675 y 171.290, respectivamente.
MATERIA: Civil.
N A R R A T I V A
Comienza este juicio mediante demanda presentada por la ciudadana MARIA PIA STEFANELLI, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.751.390, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil LICORES ZONA LIBRE C.A., (LIZOLCA), debidamente asistida por el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 39.248, en la cual expone:
Que su representada en fecha 18 de enero de 2005, mediante documento autenticado suscribió un contrato de arrendamiento (del cual anexa copia identificada con la letra “D”) a tiempo determinado (por tres años prorrogables) con la Empresa COSELCA, sobre un inmueble, constituido por un local comercial denominado COSELCA, local 1, ubicado al este de la Avenida Intercomunal Alí Primera con Calle Bolívar, vía Judibana en el Sector Creolandia del Municipio Los Taques.
Que a inicios del mes de mayo del año 2012, recibió varias llamadas telefónicas de personas que decían ser representantes de la Empresa VAMENCA, manifestándoles que ellos eran los nuevos propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y que si no firmaban con ellos un nuevo contrato les embargarían por falta de pago
Que producto de la presión sostenida y en aras de obtener documento probatorio de tales afirmaciones, donde se evidenciaba la violación del derecho de preferencia ofertiva de su representada, en fecha 07 de mayo de 2012, procedió a firmar tal instrumento por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, quedando anotado bajo el Nro. 47, Tomo 49 de los Libros respectivos (Anexado con la letra “E”).
Que desde el momento en que comienzan las presiones del hoy nuevo propietario para firmar el contrato de arrendamiento antes mencionado, comenzaron igualmente a tratar de ubicar a los representantes de la arrendadora COSELCA, para que les dieran una explicación de lo ocurrido a sus espaldas por una parte, y para manifestarle que no permitirían bajo ninguna circunstancia la violación flagrante del derecho de preferencia ofertiva que tenía su representada, pero es el caso que el ciudadano Claudio Esposito Vaccariello le manifestó que dicho inmueble ya había sido vendido a VAMENCA desde el año 2010 y que ya nada tenía que ver con eso.
Que por lo antes dicho comenzaron a investigar y efectivamente se evidenció que mediante documento de venta que dice ser pura y simple, perfecta e irrevocable, pero que efectivamente se trató de una venta a plazos y que se enajenó a sus espaldas el inmueble que ocupaban en calidad de arrendatarios y sobre el cual tenían la preferencia ofertiva ya mencionada, lo cual consta en documento que anexan identificado con la letra “F”.
Que por lo antes dicho es que proceden a demandar para que le sea restituido el derecho irrenunciable de adquirir el inmueble que ocupa su representada en calidad de arrendataria por la vía del retracto legal arrendaticio.
Que el inmueble objeto de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, es un todo, por lo que de conformidad con interpretación en contrario del contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede el retracto legal, es decir que se trata de un inmueble arrendado a su representada con varias áreas, propias de la actividad comercial que allí se desarrolla, licorería y bodegón, área de exhibición y venta, área de oficinas y vigilancia, área de depósito, área de cavas de enfriamiento y área de estacionamiento delantero abierto y cerrado detrás, que no posee áreas comunes internas a otros locales.
Que se evidencian así todos los extremos de ley para la procedencia del retracto legal arrendaticio que se demanda por: 1) La violación del derecho de preferencia ofertiva de su representada por parte del propietario-arrendador originario COSELCA, ya que debió ofrecérsele en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario y; 2) Del cumplimiento de las condiciones de ley por parte de su representada LIZOLCA para ser acreedora a la preferencia ofertiva.
Que estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.500.000,oo) equivalente a VEINTISIETE MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE CON SETENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (27.777,77 U.T.).
En fecha 30 de Julio de 2012, se admitió demanda, ordenándose la citación de las Empresas COSELCA en la persona de los ciudadanos Giovanni Salvatore Esposito Vaccariello y Claudio Esposito Vaccariello y VAMENCA en la persona de Abilio Honorio de Mendoza de Neves.
En fecha 31 de Julio de 2012, presenta diligencia la ciudadana MARIA PIA STEFANELLI actuando en su carácter de Presidente de la Empresa LIZOLCA y asistida de abogado en el cual confiere poder apud acta a los abogados: JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR y VIRNA CAROLINA OCANDO GÓMEZ.
En fecha 02 de Octubre de 2012, presenta diligencia el alguacil titular Luís Hernández en el cual consigna recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano GIOVANNI SALVATORE ESPOSITO VACCARIELLO, en su carácter de Presidente de la Empresa COSELCA.
En fecha 11 de Octubre de 2012, presenta diligencia la abogado AURA ALICIA BOLIVAR SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la Empresa VAMENCA, en el cual consigna instrumento poder otorgado por su representada y se da por citada en el presente juicio; asimismo en esta misma fecha diligenció el abogado FELIX SÁNCHEZ PADILLA consignando instrumento poder que le fuera otorgado por la empresa COSELCA.
En fecha 16 de Octubre de 2012, presenta escrito los abogados FELIX SANCHEZ PADILLA y GABRIEL SÁNCHEZ MANZANARES, en su carácter de apoderados judiciales de la Empresa COSELCA y la abogado AURA ALICIA BOLIVAR SÁNCHEZ, en su carácter de apoderada de la Empresa VAMENCA, en la que exponen:
APODERADOS DE LA EMPRESA COSELCA:
Que oponen a la demanda la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción, prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la acción por retracto legal arrendaticio ejercido por la demandante Empresa LIZOLCA, había caducado para la fecha 20 de julio de 2012, en que fue presentada la demanda.
Que oponen como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la demandante LIZOLCA para proponer la demanda por retracto legal arrendaticio y la falta de cualidad e interés de su mandante Empresa COSELCA como demandada para sostenerlo, tal como lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Que niegan, rechazan y contradicen que la demandante tenga algún derecho de ejercer la inadmisible e improcedente demanda por retracto legal arrendaticio contra las empresas Vamenca y Coselca, ya que la enajenación no procede en caso de transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local comercial No. 1 arrendado a LIZOLCA, y ya que, en su cualidad de arrendataria en la relación arrendaticia que la vinculó con su representada no cumplió con su principal obligación de pagar mes a mes los cánones de arrendamiento vencidos.
Que niegan, rechazan y contradicen que su representada haya violado derecho de preferencia ofertiva a la demandante, porque en virtud de que antes e inmediatamente después de la venta del inmueble global efectuada a VAMENCA, le fue notificada a la representante de LIZOLCA de dicha venta por parte de las empresas hoy día demandadas, tal como se evidencia de documento auténtico.
APODERADA DE LA EMPRESA VAMENCA:
Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados en el libelo de la demanda como el derecho invocado en la inadmisible demanda que por retracto legal arrendaticio interpuso la Empresa LIZOLCA contra su representada y COSELCA., por cuanto la accionante invoca en su libelo un supuesto y negado derecho de preferencia ofertiva del que no era acreedora para la oportunidad en que la empresa COSELCA transfirió o trasladó la propiedad mediante compraventa perfeccionada por documento debidamente registrado en fecha 10 de febrero de 2011 a su representada VAMENCA.
Que el objeto de esa venta lo constituyó el inmueble global, es decir, comprendió todo el edificio y el terreno.
Que con fundamento en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone a la demanda la cuestión previa relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que la acción por retracto legal arrendaticio ejercida por la demandante LIZOLCA, con fundamento en el artículo 43 del referido decreto ley, alegado como derecho fundamental según lo indica en su libelo de demanda, había caducado con claridad meridiana para la fecha 20 de julio de 2012, fecha en que fue presentada la demanda por ante el juzgado distribuidor de primera instancia civil.
Que la caducidad de la acción, opuesta como cuestión previa contra la demanda que por retracto legal arrendaticio ejerció la accionante LIZOLCA contra su representada VAMENCA y COSELCA, operó fatalmente a partir de sus notificaciones ciertas en tres circunstancias: 1) Mediante notificación verbal de la venta a efectuarse a VAMENCA, formulada antes del 10 de febrero de 2011, por el ciudadano Claudio Esposito Vaccariello como representante de COSELCA a María Pía Stefanelli Algora como representante de la demandante LIZOLCA, y a su vez, Claudio Esposito Vaccariello como vicepresidente de la Junta Directiva de LIZOLCA; 2) Mediante instrumentos privados emanados de su representada VAMENCA y opuestos por la accionante y; 3) Mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública cuyos otorgantes son su representada, codemandada VAMENCA y la demandante LIZOLCA por intermedio de sus representantes Abilio Honorio de Mendoza Des Neves y María Pia Stefanelli Algora, en su orden.
Que tales circunstancias, acontecimientos, actos jurídicos y escenarios ocurrieron así:
1) La Empresa Lizolca fue constituida por los socios fundadores María Pía Stefanelli Algora, Nicolás Stefanelli, Claudio Vaccariello y Giovanni Esposito en fecha 17 de Enero de 2005. Los ciudadanos Claudio Vaccariello y Giovanni Esposito, son a su vez los únicos accionistas de la Empresa COSELCA, ésta ex-propietaria y ex-arrendadora del local Nro. 1del edificio COSELCA que ocupa la demandante LIZOLCA como arrendataria en su vigente relación arrendaticia con la Empresa VAMENCA. Paralelamente el accionista de COSELCA y LIZOLCA ciudadano Claudio Vaccariello, fungió con María Pía Stefanelli como miembros de la Junta Directiva de LIZOLCA., ostentando los cargos de Vice-Presidente y Presidenta, respectivamente, Que aún después del 10 de febrero de 2011, fecha de registro de la venta de inmueble, el ciudadano Claudio Esposito Vaccariello continuó como vicepresidente de LIZOLCA hasta el 28 de marzo de 2011, por lo que tenía conocimiento de la futura venta, por ser representante estatutario de la propietaria COSELCA, quien a su vez había ofertado verbalmente a LIZOLCA, aún sin que ésta tuviera derecho de preferencia ofertiva alguna, a través de su presidenta María Pía Stefanelli, la venta del local comercial ocupado por LIZOLCA por Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,oo) en forma pura y simple, quien respondió también verbalmente que no tenía interés en comprarlo. Que esta oferta verbal previa de venta por parte de COSELCA a LIZOLCA, sin obligación legal alguna de hacerla porque LIZOLCA no pagaba cánones de arrendamiento a COSELCA, y sin respuesta positiva alguna dió lugar a que en fecha 10 de febrero de 2011, COSELCA vendiera la totalidad del inmueble del cual forma parte el local comercial ocupado por LIZOLCA.
Que esta venta global del inmueble también dio lugar a que el Presidente de COSELCA ciudadano Giovanni Esposito hiciera entrega a la Presidenta de LIZOLCA ciudadana María Pía Stefanelli el día 06 de abril de 2011, como notificación de la venta con soporte documental de copia certificada del documento de compra-venta del referido inmueble.
Que queda demostrado que la Empresa LIZOLCA a través de su presidenta Maria Pia Stefanelli tuvo conocimiento de la venta global del inmueble efectuada por COSELCA a VAMENCA en fecha 06 de abril de 2011 y que es evidente que desde fecha 06 de abril de 2011 hasta el día 20 de julio de 2012, fecha ésta en que la demandante LIZOLCA presentó su demanda ante el juzgado distribuidor de primera instancia, transcurrió el lapso de caducidad de cuarenta días calendario a partir de la fecha en que queda demostrada dicha notificación, por lo que la acción de retracto legal arrendaticio presentada mediante demanda el 20 de julio de 2012, había caducado el 16 de mayo de 2011.
2) Que en fecha 10 de febrero de 2011, COSELCA vendió a la Empresa VAMENCA la totalidad del inmueble de su propiedad, y que el deslindado inmueble vendido es el global o total y que comprende como una de sus divisiones el local comercial distinguido como local Nro. 01, que había sido objeto de una relación arrendaticia entre COSELCA y LIZOLCA.
3) Que la relación arrendaticia fue documentada mediante el referido contrato de arrendamiento autenticado el 07 de mayo de 2012, con vigencia retroactiva a partir del 11 de febrero de 2011, y que la adquiriente y nueva propietaria del inmueble total o global, la codemanda VAMENCA, inicio y sostuvo una relación arrendaticia en forma verbal sobre el mismo inmueble local Nro. 01, con la demandante LIZOLCA, quien venía ocupándolo desde el 18 de enero de 2005, en conocimiento ésta sin duda alguna de la cualidad de propietaria y arrendadora de aquella, reconocimiento expreso mediante el aludido documento autenticado en fecha 07 de mayo de 2012, sobre el local Nro. 01 ocupado por LIZOLCA del que forma parte el inmueble global adquirido por VAMENCA, por la constancia expresa que se hizo del pago de los cánones de arrendamiento que LIZOLCA hizo a VAMENCA que van desde febrero de 2011 a diciembre de 2011, ambos meses inclusive, como formalmente fue reconocido por ambas partes en la cláusula DECIMA NOVENA del mencionado contrato autenticado, lapso de vigencia del contrato verbal de arrendamiento, pues, no hay constancia documental conocida que demuestre ab-initio ese contrato se hubiere celebrado por escrito. Que desde el 11 de febrero de 2011 hasta el 20 de julio de 2012, fecha en que la demandante LIZOLCA presentó su demanda transcurrió el lapso de cuarenta días calendarios, por lo que la acción había caducado.
Que opone la cuestión previa relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que esta norma establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, y que a la demandante no se le arrendó la totalidad del inmueble sino solo una parte de éste.
Que en nombre de su representada niega en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por LIZOLCA.
Que LIZOLCA nunca tuvo a su favor o jamás fue acreedora del derecho de preferencia ofertiva, sobre el local comercial Nro. 01 objeto del referido contrato de arrendamiento, previsto en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Que oponen como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la demandante LIZOCA para proponer la demanda por retracto legal arrendaticio y la falta de cualidad e interés de su mandante COSELCA como demandada para sostener el presente juicio.
Que con fundamento en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, propone en nombre de su representada VAMENCA, formal reconvención contra la demandante LIZOLCA por cuanto la arrendataria LIZOLCA durante la vigencia del contrato de arrendamiento en cuestión y que la vincula a la Empresa VAMENCA, mediante documento autenticado en fecha 07 de Mayo de 2012, cuyo inicio fue fijado a partir de fecha 11 de febrero de 2011, ha incumplido con obligaciones contractuales arrendaticias que asumió, tales como: 1) Contratación de la póliza de seguros de incendios; 2) Pago de los cánones de arrendamiento; y 3) Reajuste semestral del canon de arrendamiento.
En fecha 17 de octubre de 2012, el tribunal admite la reconvención presentada en fecha 16 de octubre por la demandada VAMENCA, y ordena notificar a las partes la su contestación.
En fecha 18 de Octubre de 2012, presenta diligencia el abogado JUAN CARLOS ACOSTA, actuando con el carácter de autos en el cual sustituye poder apud-acta, reservado su ejercicio en los abogados: Leodina Acosta, Eliana Rodríguez y Dilia Delgado.
En fecha 22 de Octubre de 2012, presenta escrito el abogado JUAN CARLOS ACOSTA SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la Empresa LIZOLCA, contentivo de contestación a la oposición de las cuestiones previas propuestas por los co-demandados.
En fecha 25 de Octubre de 2012, el abogado JUAN CARLOS ACOSTA presenta escrito de contestación a la reconvención, donde expone:
Que solicita se declaren nulas diversas cláusulas del contrato de arrendamiento entre su representada y la empresa demandada VAMENCA.
Que niega rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada con la empresa VAMENCA sea sobre un local comercial que mide aproximadamente Un Mil Quinientos Metros Cuadrados (1.500 mts 2), dado que el área es de Dos Mil Quinientos Metros Cuadrados (2.500 Mts 2).
Que sí contrató una Póliza de Seguro de Incendio, y que la acompaña marcada con la letra “A”.
Que niega que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre de 2012 y que ha realizado consignación de cánones de arrendamiento en el Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.
En fecha 30 de Octubre de 2012, el tribunal admite pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 31 de Octubre de 2012, se evacuaron las inspecciones judiciales promovidas por las partes.
En fecha 01 de Noviembre de 2012, se celebró acto de nombramientos de expertos y: asimismo el tribunal agregó y admitió pruebas promovidas por las co-demandadas COSELCA y VAMENCA., salvo su apreciación en la definitiva.
En la misma fecha se admiten pruebas promovidas por las empresas demandadas.
En fecha 05 de Noviembre de 2012, presenta diligencia el abogado Juan Carlos Acosta, actuando con el carácter acreditado en el cual formula apelación contra el auto de admisión de pruebas de las codemandadas de fecha 01 de noviembre de 2012.
En fecha 06 de Noviembre de 2012, se celebró acto de nombramientos de expertos promovida por la parte co-demandada VAMENCA.
En fecha 07 de Noviembre de 2012, se celebró acto de exhibición de documental promovida por la parte co-demandada COSELCA., reservándose el tribunal pronunciarse sobre el valor de lo alegado por las partes. En esta misma fecha el tribunal mediante auto fija audiencia especial conciliatoria. Asimismo se admiten pruebas promovidas por la co-demandada VAMENCA., salvo su apreciación en sentencia a dictarse.
En fecha 12 de Noviembre de 2012, se celebra audiencia conciliatoria y el tribunal insta a las partes a un arreglo amistoso, y fija una nueva oportunidad para otro acto conciliatorio.
En fecha 14 de Noviembre de 2012, se celebra acto de juramentación de expertos con la debida comparecencia de los designados por las partes. En esta misma fecha el tribunal oye apelación en un solo efecto formulado por la parte demandante, ordenándose remitir las copias respectivas acompañadas de oficio al tribunal de alzada para su conocimiento.
En fecha 26 de Noviembre de 2012, se celebra audiencia conciliatoria, con la debida comparecencia de las partes, y el tribunal insta a las partes a un arreglo amistoso el cual fue imposible lograr.
En fecha 08 de enero de 2013, se agregan oficios relacionados con la causa contentiva de pruebas de informes promovidos.
En fecha 14 de enero de 2013, presenta diligencia el abogado Dilia Delgado, actuando con el carácter de autos en el cual solicita según los argumentos expuestos la designación de un nuevo experto para la prueba de cotejo.
En fecha 15 de Enero de 2013, el tribunal ordena agregar informe de experticia consignada por los expertos designados en el presente juicio ciudadanos: Abel Fuentes, Saby Camacho y Nancy Pineda.
En fecha 23 de Enero de 2013, el tribunal a solicitud de los expertos designados en juicio y por las razones expuestas, deja sin efecto el informe consignado en fecha 15 de enero de 2013 y ordena agregar al expediente el informe definitivo de la experticia debidamente consignada por los expertos.
En fecha 14 de Febrero de 2012, el tribunal celebra acto de juramentación de expertos promovido por